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Hipotecas, en el punto de mira
Categorie: 2017 / Apariciones en prensa
El acceso al crédito se ha endurecido en los últimos años, por la escasez de liquidez, los cambios legales y la racionalización del propio mercado hipotecario.
Los préstamos hipotecarios que actualmente se conceden en España para la compra de vivienda se parecen mucho a los que se sellaban a finales del siglo pasado, y cada vez menos a los que se concedieron durante los años del boom inmobiliario, provocando el sobreendeudamiento de millones de familias y dejando el sistema financiero al borde del colapso. Entre otras cosas, son hipotecas más fuertes, más estables y más transparentes; y también son muchísimas menos.
Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en agosto se firmaron 24.800 hipotecas, con un importe medio de 111.500 euros, una duración media de 24 años y un interés medio del 2,58%, correspondiendo el 59% a operaciones a tipo variable y el 40%, a tipo fijo. Estos datos, junto a los que se han registrado en meses anteriores, permiten pronosticar que en 2017 se cerrarán unas 300.000 operaciones, superando las 282.000 de 2016. Esta radiografía contrasta notablemente con la que reflejaba el mercado hipotecario hace apenas una década: en 2007 se sellaron más de 1,3 millones de préstamos de este tipo, con un importe medio de 149.000 euros que tardaban en devolverse 26 años, un interés medio del 4,7% y en un 98% de los casos, con tipos de interés variables. Según indica un estudio del Grupo Tecnocasa, las operaciones más caras se cerraron durante la primera mitad de 2007, con un valor medio de 185.000 euros, y las más baratas en 2014, cuando esta cifra había caído hasta los 81.000 euros.
MENOS RIESGOS
En los años del boom de la construcción, las entidades financieras se vieron envueltas en una auténtica guerra por captar nuevos clientes a través de la concesión de hipotecas. Esto provocó que se comercializaran a unos diferenciales excepcionalmente bajos y sin exigir prácticamente ninguna vinculación a los usuarios, más allá de la domiciliación de la nómina o de la contratación de un seguro de hogar. Pero más importante aún fue la relajación que se produjo en los controles de solvencia de los demandantes, algo que quizás fue consecuencia de esa creencia tan generalizada de que las viviendas nunca perdían valor.
El caso es que, según el citado estudio de Tecnocasa, en 2006 se registraron préstamos de hasta el 86% del valor de tasación de las viviendas hipotecadas (y hubo casos en los que se superó el 100%). Esta cifra fue cayendo de forma progresiva a partir de 2009, hasta llegar a una media del 64% en 2016, cuando sólo el 14% de los préstamos superaba el 80% del valor de tasación de las casas a las que estaban vinculados. La consecuencia más importante es que en 2007 había hogares que debían dedicar hasta el 60% de sus ingresos a pagar la hipoteca.
El informe de Tecnocasa recoge otros datos que confirman que, durante los años dorados de la construcción, los ciudadanos y las entidades financieras se acostumbraron a jugar con fuego. Por ejemplo, sólo el 40% de los hipotecados tenía un contrato indefinido (esa cifra hoy se ha duplicado) y no eran extraños los plazos de devolución de los préstamos de hasta 35 y 40 años (prohibidos desde 2013, cuando se estableció el límite en 30 años). Por no hablar de que la cuota mensual media de las hipotecas de 2007 era de 976 euros, cifra que ha caído a menos de la mitad: 365 euros.
Esta abismal diferencia entre las hipotecas de una época y las de la otra se explica por varios factores. En primer lugar, las primeras corresponden a un mercado inmobiliario sobredimensionado y enloquecido, mientras que las actuales pertenecen a un contexto más racional. Además, la barra libre del crédito bancario hace mucho tiempo que se transformó en un grifo que apenas gotea y la actual inestabilidad laboral del mercado de trabajo nada tiene que ver con la facilidad que existía en los años del boom para encontrar empleos bien pagados.
